POZMVM: obligar a construir en una metrópoli que ya no soporta más presión inmobiliaria
El proyecto plantea plazos de 2 a 4 años para edificar determinados terrenos baldíos o subutilizados y contempla su eventual enajenación forzosa si sus propietarios no cumplen.
La iniciativa contradice sus propios objetivos de ordenamiento al promover nuevas construcciones sin resolver la presión sobre el agua, el drenaje y la movilidad en las alcaldías centrales de la Ciudad de México.
En BJ, donde el sismo de 2017 dejó una advertencia sobre la vulnerabilidad de los edificios, la propuesta abre cuestionamientos sobre la viabilidad urbana y el beneficio que obtendrían los grandes desarrolladores.
STAFF / LIBRE EN EL SUR
Un programa destinado a ordenar el crecimiento de la Zona Metropolitana del Valle de México propone presionar para que determinados terrenos baldíos o subutilizados se conviertan en nuevas construcciones, con plazos de entre dos y cuatro años y la posibilidad de una eventual enajenación forzosa mediante subasta pública si sus propietarios no cumplen. La iniciativa plantea una contradicción de fondo: promover más edificación en una metrópoli donde la falta de agua, la saturación vial y las deficiencias de los servicios ya forman parte de la vida cotidiana de numerosas colonias.
El planteamiento aparece en las páginas 170 y 171 del proyecto del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM), sometido a consulta pública. Contempla la delimitación de polígonos de desarrollo y construcción prioritarios y mecanismos para impulsar el aprovechamiento de determinados predios conforme a la zonificación prevista.
La propuesta no está vigente ni supone que los propietarios puedan ser obligados automáticamente a construir o que sus terrenos puedan subastarse de inmediato. Sin embargo, el instrumento abre una discusión que va más allá del destino de los lotes vacíos: por qué el aprovechamiento inmobiliario se convierte en una prioridad cuando existen zonas en las que el crecimiento acumulado ha rebasado la capacidad de la infraestructura.
El 18 de octubre, el Consejo de Desarrollo Metropolitano del Valle de México informó que revisaría los ajustes necesarios al proyecto a partir de las observaciones recibidas durante la consulta pública. El anuncio colocó bajo revisión las medidas cuestionadas antes de que concluya el proceso.
La contradicción es evidente: un programa que busca ordenar el territorio plantea acelerar la construcción sin que la disponibilidad de suelo garantice la capacidad de una colonia para recibir más habitantes.
Construir más donde los servicios ya están bajo presión
En Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, el desarrollo inmobiliario ha transformado colonias enteras y alimentado conflictos vecinales por nuevas edificaciones, cambios en el entorno y presuntas irregularidades en obras y permisos. Al mismo tiempo, los habitantes de distintas zonas enfrentan problemas relacionados con el suministro de agua, el drenaje, el tránsito y la disponibilidad de servicios públicos.
Es precisamente en esos territorios donde la propuesta exige un examen más severo. Si el propósito del ordenamiento metropolitano es mejorar las condiciones urbanas, resulta contradictorio promover la construcción de nuevos edificios sin establecer como condición indispensable que las colonias puedan soportar el incremento de la demanda.
La pregunta no es únicamente cuántos terrenos pueden desarrollarse, sino qué consecuencias tendría hacerlo. Cada nuevo inmueble incorpora habitantes, aumenta el consumo de agua, genera descargas y demanda movilidad, equipamiento y espacio público. Cuando la infraestructura ya está exigida, el crecimiento inmobiliario puede trasladar sus costos a quienes viven alrededor.
El proyecto debe examinarse, por tanto, a partir de una omisión fundamental: ¿qué ocurre con los polígonos propuestos cuando las condiciones de la zona no permiten aumentar la densidad? ¿Se descartan esos terrenos o se pretende impulsar su construcción a pesar de las limitaciones existentes?
La disponibilidad de un predio no equivale a disponibilidad de agua, capacidad de drenaje ni espacio vial. Tampoco demuestra que construir sea la mejor decisión para el conjunto de la colonia. El ordenamiento territorial tendría que reconocer que hay zonas donde el crecimiento debe detenerse y donde la prioridad consiste en recuperar servicios, vigilar las construcciones existentes y proteger las condiciones de vida.
La contradicción alcanza los objetivos generales del programa: si busca atender los problemas metropolitanos, no puede tratar la incorporación de más suelo al desarrollo inmobiliario como una solución automática. La cantidad de metros cuadrados construidos no es una medida de la calidad de vida de una ciudad.
Benito Juárez y la advertencia de 2017
En Benito Juárez, la discusión sobre nuevas construcciones no puede separarse de la experiencia del sismo del 19 de septiembre de 2017, que dejó daños en edificios y puso en primer plano la importancia de la seguridad estructural, la calidad de las obras y la supervisión de los inmuebles.
El sismo no permite afirmar que todos los terrenos de la alcaldía sean inadecuados para construir ni que exista un riesgo uniforme en toda la demarcación. Sí constituye un antecedente que obliga a evaluar las condiciones específicas del territorio y de las edificaciones antes de promover un aumento de la densidad.
En las zonas centro y centro-oriente de Benito Juárez, donde el crecimiento inmobiliario ha modificado el entorno urbano y ha generado cuestionamientos vecinales, la propuesta del POZMVM plantea una pregunta inevitable: ¿por qué establecer mecanismos para acelerar la construcción sin demostrar primero que existen condiciones suficientes de seguridad e infraestructura?
La cuestión es especialmente delicada cuando las denuncias por presuntas irregularidades inmobiliarias mantienen bajo escrutinio la supervisión de las obras. En lugar de convertir los terrenos sin edificar en una nueva prioridad, la política urbana debería garantizar que las construcciones existentes cumplan las normas y que las infracciones comprobadas sean sancionadas.
La propuesta corre así el riesgo de invertir las prioridades: mientras las autoridades deben vigilar lo que ya se construye y resolver las carencias de las colonias, el programa plantea mecanismos para impulsar nuevas edificaciones en determinados predios.
El apartado dedicado a los predios baldíos y subutilizados introduce otro punto controvertido. Una vez delimitados los polígonos prioritarios, los propietarios tendrían plazos para construir conforme al aprovechamiento previsto. Si no cumplen, el proyecto contempla la eventual enajenación forzosa mediante subasta pública para que un nuevo adquirente realice la construcción.
La medida no debe confundirse con una expropiación automática ni con una disposición ya aplicable. Pero sí plantea interrogantes sobre sus fundamentos, los criterios de selección de los predios, las garantías patrimoniales y los procedimientos para impugnar una decisión.
También existe una contradicción entre la justificación de aprovechar el suelo y las consecuencias que podría tener la obligación de construir. Si un terreno no se desarrolla porque su propietario carece de recursos, no puede financiar una obra o considera que no existen condiciones para hacerlo, la presión para edificar no resuelve esas limitaciones. Puede colocar al propietario en una situación de desventaja.
Una empresa inmobiliaria con acceso a capital y financiamiento dispone de herramientas que no tiene una persona que heredó un terreno o carece de recursos para emprender una construcción. Si el mecanismo no incorpora salvaguardas suficientes, podría favorecer a los actores con mayor capacidad económica, ya sea para desarrollar los predios o para adquirirlos.
No puede afirmarse que ese resultado sea inevitable. Lo que sí debe examinarse es si una medida que contempla la eventual pérdida de una propiedad resulta proporcional al objetivo que persigue y qué necesidad pública concreta justificaría su aplicación.
La contradicción es patrimonial y urbana. Se pretende que determinados terrenos se incorporen a la construcción en nombre del aprovechamiento del suelo, pero no queda resuelto cómo se evitaría que esa presión perjudique a pequeños propietarios ni cómo se garantizaría que los nuevos proyectos no agraven los problemas de las colonias.
El proyecto también plantea dudas sobre la relación entre la planeación metropolitana y los instrumentos urbanos de las autoridades locales. El POZMVM no retira por sí mismo las facultades de las alcaldías ni sustituye automáticamente los planes de desarrollo urbano. Sin embargo, la delimitación de polígonos prioritarios obliga a precisar cómo se coordinarían las decisiones metropolitanas con la regulación local y qué participación tendrían las autoridades responsables de vigilar las construcciones.
La contradicción aparece cuando se propone una estrategia de alcance metropolitano para impulsar el desarrollo de predios sin que las condiciones particulares de cada colonia puedan darse por resueltas mediante una declaratoria general.
La capacidad de las redes de agua y drenaje, la movilidad, la seguridad de los edificios y la disponibilidad de equipamiento varían de una zona a otra. Una clasificación como polígono prioritario no puede sustituir las evaluaciones técnicas ni convertirse en una razón suficiente para construir donde la infraestructura resulta insuficiente.
Tampoco basta con invocar la coordinación entre gobiernos. Si una nueva edificación incrementa la demanda de agua o agrava la saturación vial, debe estar claro qué autoridad evaluará esos efectos, quién responderá por las carencias y qué mecanismos impedirán que los costos recaigan en los habitantes.
En las alcaldías centrales, donde las denuncias vecinales por presuntas irregularidades inmobiliarias han alimentado la desconfianza, el problema no es sólo la cantidad de suelo disponible. También es la capacidad de las autoridades para vigilar las obras, garantizar el cumplimiento de la normativa y proteger a quienes ya habitan las colonias.
El problema no es el terreno vacío, sino la ciudad que se pretende construir
La consulta pública del POZMVM, prevista hasta el 22 de noviembre de 2026, abrió una oportunidad para cuestionar los instrumentos propuestos. El Consejo de Desarrollo Metropolitano ya anunció una revisión a partir de las observaciones recibidas. El debate, sin embargo, no puede limitarse a modificar plazos o precisar los procedimientos para declarar un terreno prioritario.
La contradicción de fondo exige revisar la propia lógica de la propuesta: si una zona enfrenta problemas de abastecimiento de agua, saturación vial, deficiencias de drenaje o condiciones que obligan a extremar la vigilancia estructural, ¿por qué convertir la construcción en una prioridad?
En Benito Juárez, la experiencia del sismo de 2017 refuerza la necesidad de examinar las condiciones de seguridad antes de promover nuevos edificios. En Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, la presión inmobiliaria y los conflictos vecinales obligan a considerar los efectos acumulados del crecimiento sobre los servicios y el espacio público.
No todos los terrenos baldíos representan una oportunidad inmobiliaria que deba aprovecharse. Su destino debe evaluarse de acuerdo con las necesidades de la zona y los efectos que tendría cualquier intervención. En ciertos lugares, preservar el suelo sin construir puede ser más razonable que añadir nuevas edificaciones a una infraestructura que ya no responde adecuadamente a la demanda.
El proyecto propone presionar para construir y contempla consecuencias patrimoniales para quienes no cumplan, pero no puede dar por sentado que edificar sea siempre la mejor solución urbana. La disponibilidad de suelo no justifica por sí misma el desarrollo, y la obligación de construir no sustituye la necesidad de establecer límites al crecimiento.
La contradicción central del POZMVM es pretender ordenar una ciudad saturada mediante mecanismos que pueden añadir más presión inmobiliaria sobre ella. Si el objetivo es mejorar las condiciones de vida, la prioridad no puede ser convertir cada terreno disponible en una oportunidad de construcción, sino determinar dónde el crecimiento debe detenerse y evitar que los intereses inmobiliarios prevalezcan sobre la capacidad real de la ciudad.
